Статьи‎ > ‎

Инвестиционный договор на строительство.

    Инвестиционный договор на строительство является одной из схем приобретения жилья в новостройке. Данная схема, на первый взгляд очень проста, но характеризуется минимальным законодательным регулированием, в результате чего лицо-инвестор, приобретающий жилье по этой схеме несет значительные риски.
Законодательство по инвестиционному договору на строительство
В ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" определено, что финансирование строительства жилого фонда может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования и путем эмиссии целевых облигаций, что влечет за собой передачу объекта жилищного строительства.
Фактически, в законе не предусмотрено такого способа инвестирования, как заключение инвестиционного договора на строительство.
  
 
Риски при заключении инвестиционного договора на строительство - ни Гражданский кодекс Украины, ни Хозяйственный кодекс Украины не выделяют инвестиционный договор в отдельный вид. В связи с этим, в судебной практике возникают проблемы отделить  инвестиционного договора от другого вида договоров, регулирует отношения во время строительства. Базовым законом, выдвигает требования к этому договору является Закон Украины "Об инвестиционной деятельности".
На основании инвестиционного договора переход права собственности не происходит, поскольку лицо, получает инвестиции не является собственником жилья, а только обязуется его построить, а следовательно и переоформить его до завершения строительства не может. Инвестор становится первым владельцем жилья только после того, как жилье будет сдано в эксплуатацию.
    Однако, при анализе данного договора, не лишним будет использовать судебную практику. Так, согласно постановлению Высшего хозяйственного суда Украины от 01.02.2007 года отмечается, что предметом договора инвестирования является обязательство инвестора внести средства, а другая сторона за счет этих средств должна передать конкретно определенную квартиру.
    Фактически, данный договор находится за пределами так называемого правового поля. Но этот договор не противоречит действующему законодательству, поскольку соответствует общим положениям гражданского законодательства.
Учитывая предписание ст. 2 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" объектом инвестирования считается квартира инвестиции в строительство или помещения социально-бытового назначения, которое после сдачи объекта строительства становится отдельным имуществом.
    Также, стоит выделить особенности имущества в этом договоре в понимании ст. 190 Гражданского кодекса Украины, где указано, что имуществом считается отдельная вещь, их совокупность, имущественные права или обязанности. Имущественными правами считаются права участников гражданских отношений, связанные с распоряжением, пользованием и владением вещами. Имущественные права и будут предметом настоящего договора.
Анализ практики заключения инвестиционных договоров свидетельствует, что предметом таких договоров являются имущественные права на квартиру. Под ними понимается требование передачи квартиры после сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Кроме того, альтернативным может быть вариант оформления права собственности на квартиру в доме, не введен в эксплуатацию, как на недостроенное недвижимое имущество, то есть лицо будет считаться владельцем материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе строительства (создания имущества). Но такой вариант применяется крайне редко.
    Риски при заключении инвестиционного договора на строительство.
    Наибольшей проблемой, которая может возникнуть при заключении инвестиционного договора является банкротство Застройщика, что осуществляет застройку. В случае такого банкротства, предметом рассмотрения требования от такого предприятия может быть только требование относительно денежного обязательства. Итак, вы не сможете требовать передачи квартиры в натуре. Жилой фонд такого застройщика передается в коммунальную собственность территориальной общины, предусмотрено в ст. 42 Закона Украины "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом".
    Но это не единственный риск инвестора. Поскольку этот договор находится за пределами детальной правовой регуляции, то в договоре не слишком тщательно описываются обязанности застройщика. Как правило, единственной обязанностью выступает передача объекта инвестирования, то есть квартиры, инвестору после ввод дома в эксплуатацию. НЕ прописывается ответственность за нарушение сроков, не регулируется контроль за деятельностью застройщика со стороны инвестора-покупателя квартиры.
    Главный риск заключается в том, что этот договор не гарантирует Вам безопасность от "двойной продажи". Иными словами, заключая этот договор у Вас нет никаких гарантий, что имущественные права на квартиру уже не проданы, либо не будут проданы еще раз в будущем третьим лицам.
Вместе с тем, среди большого количества инвестиционных договоров встречаются и договоры, в более полной мере защищают права инвестора (покупателя жилья), однако, таких - откровенно не большое количество сейчас на рынке.

За более подробной информацией и предварительной записи на консультацию обращайтесь по телефону горячей линии: +38(093)-20-89-738 - юрист Центра юридической помощи "Защита" Воскобойник Раиса Николаевна.
Звонки принимаются круглосуточно, если оператор занят мы Вам перезвоним.
Будем рады Вам помочь!
р
Comments