Статьи‎ > ‎

Суперечки стосовно договору оренди

Договір оренди широко застосовують у господарській діяльності як підприємства, так і фізичні особи‑підприємці. На підставі такого виду договору, суб’єкти господарювання здають або беруть в оренду будівлі, приміщення, автомобілі, обладнання та інше майно. 
           
При цьому доволі часто у сторін договору оренди виникають спірні питання, пов’язані з подальшою реалізацією таких договорів.

 

Орендні правовідносини регулюються гл. 58 і 59 Цивільного кодексу України, гл. 30 Господарського кодексу України, а також деякими спеціальними законами, що визначають особливості оренди окремих видів майна (наприклад, оренда державного та комунального майна — Закон України «Про оренду державного та комунального майна»).

Згідно з пунктом 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, враховуючи нормальне зношення, або у стані, який було обумовлено в договорі. Отже, якщо орендар не збирається повертати орендоване приміщення, а переговори, претензії тощо не допомогли, то найбільш ефективним способом буде звернення орендодавця до суду з позовом про витребування речі з чужого незаконного володіння відповідно до статті 386 Цивільного кодексу України. Після цього виселенням орендаря вже буде займатись виконавець. Цей варіант більш тривалий за часом реалізації, проте спір буде вирішений судом, рішення якого для всіх є обов’язковим.

 

Для того, щоб було можливо стягнути з орендаря подвійну орендну плату, необхідно зазначити конкретну дату повернення орендованого приміщення (майна). Таким чином, у договорі має бути зафіксований обов’язок орендаря повернути приміщення (майно) одразу після закінчення строку дії договору. Якщо ж договір не містить строків повернення майна, то такі строки необхідно зазначити у повідомленні, яким орендодавець оповіщає орендаря про небажання продовжувати договір оренди або одностороннє розірвання договору.

Слід зазначити, що сплата орендної плати у подвійному розмірі не є неустойкою, штрафом або пенею, це окремий вид майнової відповідальності. Якщо орендар після закінчення строку договору продовжує сплачувати орендну плату, отримані орендодавцем кошти не мають статусу орендної плати та вважаються отриманими безпідставно.

·         Після закінчення договору оренди орендар не забирає своє майно з приміщення орендодавця. Передусім у такій ситуації потрібно пам’ятати, що майно орендаря продовжує перебувати в його власності після припинення договору оренди. Таким чином, ви не маєте права розпоряджатися ним (наприклад, знищити чи продати).

·         Орендар пошкодив майно орендодавця. Трапляються випадки, коли під час при поверненні приміщення з оренди, в орендодавця виникають претензії щодо стану самого приміщення (наприклад, паркетне покриття пошкоджене, сучасний телевізор замінили на чорно-білий, сантехніка з дефектами або розбита плитка на підлозі, тощо). В подібних ситуаціях орендар зазвичай не погоджується з такими зауваженнями та заявляє, що об’єкт оренди вже був переданий в такому стані, а в акті прийому-передачі зазначено лише те, що «приміщення передається в задовільному стані». Негативними наслідками такої ситуації є те, що у зв’язку з відсутністю в акті прийому-передачі необхідної інформації, орендодавець позбавляється можливості довести, що орендар допустив погіршення стану приміщення. Зобов’язати його компенсувати збитки майже неможливо, тому орендодавець зазнає збитків.

·         Орендар відмовляється сплачувати орендну плату. Найчастіша причина конфліктів між орендодавцем і орендарем – несвоєчасна оплата орендної плати або навіть повне  ігнорування її оплати. В рамках частини першої статті 762 Цивільного кодексу України встановлено, що за користування майном з орендаря справляється плата, розмір якої встановлюється договором оренди.

·         Орендар використовує річ не за призначенням та умовам договору. Якщо договір оренди містить умови про способи користування орендованим майном, орендар зобов’язаний дотримуватися таких умов. Наприклад, використовувати складське приміщення для зберігання харчових продуктів, а не для зберігання побутової хімії та легкозаймистих речовин. При цьому, не варто обтяжувати договір оренди вказівками на вимоги, які випливають з адміністративного, кримінального, екологічного та іншого законодавства.


Важливі висновки:

  1. Детально прописуйте в договорі порядок і строки звільнення орендованого приміщення та вивезення майна орендарем. Це дозволить на старті проекту захистити свої інтереси й створити завчасно виграшну і стійку позицію в переговорах і потенційних спорах.
  2. Розгорнуто описуйте стан приміщення (майна), яке передаєте в оренду в акті прийому-передачі. Такі дії допоможуть в майбутньому уникнути суперечок з приводу пошкодженого майна та отримати компенсацію у разі потреби.
  3. Максимально формалізуйте свої дії за допомогою відповідних документів: листування з орендарем, претензії, акти звірки взаємних розрахунків і т.п. Крім того, якщо справа дійде до суду, доказами також можуть слугувати показання свідків, фото і відео (за умови, що вони отримані законним шляхом). Це дозволить створити сильну доказову базу, мінімізувати свої часові та матеріальні витрати на етапі доведення своєї позиції в суді.

 

 

Comments